Cenu Banka: Pirms 10 gadiem. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus apskats 2009. gada 1. ceturksnis

Date
Preview

Latvijā gandrīz visos nekustamo īpašumu tirgus segmentos 2009. gada 1. ceturksnī piedāvājums pārsniedza pieprasījumu.Kopš 2007.gada vidus turpina samazināties darījumu apmērs un īpašumu cenas.

Mājokļi

Mājokļu tirgus attīstība Latvijā ir cieši saistīta ar hipotekāro kredītu pieejamību. Pašreizējā nestabilajā ekonomiskajā situācijā vairums iedzīvotāju nevēlas uzņemties jaunas vai papildu kredītsaistības un daudz atbildīgāk sāk izturēties pret kredītsaistībām. Nekustamo īpašumu tirgus kļuvis par pircēju tirgu. Ja pieejami finanšu resursi, iespējams izvēlēties sev piemērotu mājokli par pieņemamu cenu.

Rīgā sērijveida dzīvokļu cenas 1. ceturksnī samazinājās par 25 %. Tas ir lielākais cenu kritums, kāds bijis viena ceturkšņa ietvaros. Vidējā cena noslīdējusi līdz 660 EUR/m2, taču ir gadījumi, kad dzīvokļus pārdod arī par ievērojami zemāku cenu. Daudzi pārdevēji nevar atļauties pārdot par tādu summu, kas nesedz ņemtā kredīta apmēru.

Ārpus Rīgas lielākajās pilsētās cenas samazinājās vēl straujāk nekā galvaspilsētā, piemēram, Jelgavā par 30 %, kur vidējā cena par sērijveida dzīvokli ir 410 EUR/m2.

Jauno projektu cenas kļūst līdzīgākas sekundāro dzīvokļu cenām un tādējādi kompensē sērijveida dzīvokļu piedāvājuma samazinājumu. Vispieprasītākie ir ekonomiskie vienistabas un divistabu dzīvokļi ar nelielu platību. Rīgā mājokļu cenas jaunajos projektos − apmēram 1000 EUR/m2.

Pieaudzis to cilvēku skaits, kuriem problēmas sagādā hipotekāro kredītu maksājumi, kā arī arvien vairāk nekustamo īpašumu tiek piedāvāti izsolēs. Ievērojami samazinājušās remonta izmaksas. Sāk iezīmēties tendence piedāvāt dzīvokļu maiņu variantus.

Latvijā dzīvojamā platība vidēji uz vienu iedzīvotāju ir 27 m², kas ir ievērojami mazāk nekā Rietumeiropas valstīs. Latvijā daudzi iedzīvotāji vēlētos dzīvot plašākos mājokļos nekā šobrīd, tomēr pēdējo 15 gadu laikā situācija ar dzīvojamo platību Latvijā ir uzlabojusies. 1993. gadā dzīvojamā platība vidēji uz vienu iedzīvotāju bija tikai 20,9 m², un tolaik daudz vairāk cilvēku dzīvoja platības ziņā mazākos mājokļos.

Īres tirgus

Vislielākā aktivitāte nekustamo īpašumu tirgū vērojama mājokļu īres segmentā. Īres darījumu skaits ir pārsniedzis pirkumu darījumu skaitu. Šajā segmentā pieprasījums un piedāvājums daudz ātrāk ir atradis līdzsvara cenu, pie kuras notiek darījumi. Piedāvājumu ir tik daudz, ka izīrētāji nespēj ilgi noturēt cenas. 

Nozares eksperti paredz ilgtermiņa īres tirgus attīstību. Pirms pāris gadiem vairums cilvēku vēlējās dzīvojamo platību iegādāties, nevis īrēt, bet tagad situācija ir krasi mainījusies. Īres darījumu skaits, salīdzinot ar 2008. gada pirmo ceturksni, ir palielinājies 3 reizes. Ekonomiskās lejupslīdes izraisītais bezdarba pieaugums un ienākumu samazinājums, kā arī ikdienā dzirdamās drūmās prognozes daudziem cilvēkiem radījušas nedrošības sajūtu par rītdienu, tādēļ iedzīvotāji izvairās uzņemties kredītsaistības jauna mājokļa iegādei, priekšroku dodot īrētam mājoklim. 

Iedzīvotāji cenšas ietaupīt uz izdevumu rēķina par mājokli. Arī spēkā esošiem līgumiem saimnieki ir gatavi samazināt īres maksu, lai nepazaudētu labus īrniekus, kas taupības nolūkos varētu doties izdevīgākas dzīvesvietas meklējumos.

Piedāvājums visos īres segmentos turpina palielināties. Vislielākais piedāvājumu īpatsvars, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, vērojams jauno daudzdzīvokļu māju segmentā, kas palielinājies par 35 %, jo nepārdotos dzīvokļus izīrē.

Arvien biežāk dzīvokļus izīrē tie īpašnieki, kuri nespēj maksāt bankas aizdevumus. Ar īres naudu viņi mēģina kaut vai daļēji nosegt hipotekāro kredītu maksājumus bankām.

Īres cenas samazinājušās par 25 − 40 %. Vispieprasītākie ir vienas un divu istabu dzīvokļi, kuru īre nepārsniedz 200 latu mēnesī. Piemēram, ja pērn Rīgas mikrorajonos vienistabas dzīvokļus varēja īrēt vidēji par 170 latiem mēnesī, tad patlaban īres cena ir 110 lati. Divistabu dzīvokļus izīrē par 120 latiem, bet trīsistabu − par 130 latiem.

Privātmājas, dzīvojamie ciemati un zeme

Visā Latvijā privātās un komerciālās apbūves zemes cenas kritušās par 25 %. Vienlaikus samazinājies arī piedāvājums, jo īpašnieki nevēlas pārdot īpašumus par pašreizējām cenām.

Privātmāju segmentā vērojama zema pircēju aktivitāte. Interese saglabājas par īpašumiem, kurus piedāvā par būtiski zemāku cenu nekā vidējā piedāvājumā. Tas liecina, ka privātmāju cenas pircējiem joprojām šķiet pārāk augstas. Nepabeigtas mājas pašlaik nav pieprasītas.Pircēji galvenokārt interesējas par pabeigtām mājām ar pilnu iekšējo apdari. Kaut arī būvniecības izmaksas ievērojami samazinājušās, izdevīgāk iegādāties jau uzceltu ēku.

Pašreizējā situācijā pārdevēji, ņemot vērā banku atturīgo kredītpolitiku, piedāvā iespēju pircējam izīrēt privātmāju dzīvojamā ciematā par cenu, kas atbilst ikmēneša kredīta maksājumam ar izpirkuma tiesībām nākotnē.

Vislielākā interese ir par privātmājām 100 – 130 mplatībā ar cenu līdz 130 000 eiro. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 800 – 1200 EUR/m2.Visaugstākās privātmāju un zemes cenas ir Jūrmalā un Rīgā.

Ekonomiskās krīzes apstākļos iedzīvotāju ienākumi tuvākajā laikā nepalielināsies, tāpēc iespējams prognozēt, ka privātmāju un zemes tirgū aktivitāte nepieaugs.

Komercīpašums

Komercīpašumu segmentā vērojama aktivitāte, jo uzņēmēji maina telpas, pārvācas uz mazākām un lētākām. Daudzi nomnieki patreizējos ekonomiski sarežģītajos apstākļos meklē iespējas samazināt uzņēmuma izmaksas uz nomas maksu rēķina.

Lielākā daļa biroja telpu projektu šogad paliks iesaldēti un tikai daži nonāks līdz būvniecības fāzei. Šobrīd iesaldēti ir apmēram 85 % projektu. Tomēr eksperti prognozē, ka pieprasījums pēc administratīvajām un biroju telpām saglabāsies, bet izšķirošais faktors būs cena un nomnieka iespējas segt maksājumus.

Nekustamo īpašumu tirgus eksperti prognozē pieaugošu biroju, noliktavu un tirdzniecības telpu brīvo platību īpatsvaru un līdz ar to tālāku nomas likmju kritumu biroju, noliktavu un tirdzniecības telpām.

Pašreiz tirdzniecības platību segmentā piedāvājums ir liels, telpas ir iespējams nomāt par relatīvi zemām nomas maksām. Deficīts nav novērojams pat Rīgas centrālajās tirdzniecības ielās, kas paver labas iespējas potenciālajiem nomniekiem iegūt labu vietu par izdevīgu cenu. Brīvās platības palielināsies arī veiksmīgākajos tirdzniecības centros, tāpat kā tirdzniecības apjomu kritums.

Salīdzinājumā ar 2008. gadu vidējā nomas maksa noliktavu telpām samazinājusies par 10 − 15 %, bet biroju un tirdzniecības telpām par 25 %. Piemēram, uz centrālajām ielām un Vecrīgā telpas var nomāt par 15 − 35 EUR/m2. Statistika liecina, ka Rīgas centrā salīdzinoši 1 tirdzniecības telpa tiek atvērta un 2 tirdzniecības telpas tiek slēgtas. Visvairāk tirdzniecības telpas atvēra šā gada martā, bet slēdza šā gada janvārī, jo lielāko apgrozījumu uzņēmumi gūst Ziemassvētku laikā, pēc kura seko liels kritums.

Ir īstais laiks slēgt ilgtermiņa līgumus, jo, kad ekonomiskā situācija uzlabosies, pirmās pieaugs nomas maksas.

Jaunu noliktavu būvprojekti tiks īstenoti tikai atbilstoši konkrētu uzņēmumu vajadzībām un liela daļa vēl nesākto projektu tā arī paliks iesaldēti. Patlaban iesaldēti ir apmēram 79 % noliktavu būvniecības projekti.

Lai Latvijā aktivizētos nekustamo īpašumu tirgus, nepieciešama valsts un pašvaldību pretimnākšana, sakārtojot darījumu vidi. Vairumam nekustamo īpašumu kompāniju līdzšinējais galvenais darbības virziens bija tirdzniecība. Šobrīd tās meklē jaunas nišas nozarē un pievēršas īres un apsaimniekošanas pakalpojumu tirgum.

Avots: www.cenubanka.lv arhīvs - autors nezināms.

Visas ziņas Nākamā ziņa